რუსი მიგრანტების ეფექტი მიილია, თბილისში კი ბინები ისევ ძვირდება - რატომ?

2023 წლის მეოთხე კვარტალში, რაც ოქტომბერს, ნოემბერსა და დეკემბერს მოიცავს, საცხოვრებელი 12.8%-ით გაძვირდა.

თბილისში როგორც ბინა, ისე კერძო სახლი ყველაზე ძვირი მთაწმინდასა და ვაკეში ღირს. ყველაზე მეტად კი გაქირავებისთვის ხელსაყრელი ფართი 51-80 კვ.მ საშუალო ზომის ბინები იყიდება.

„თიბისი კაპიტალი“, რომელიც თბილისის უძრავი ქონების ბაზარს სწავლობს, წერს, რომ დეკემბერში დედაქალაქში კვ.მ-ის საშუალო ფასი 1205 დოლარი იყო.

გასულ დეკემბერში ჯამში 3680 სახლი 296 მლნ დოლარად გაიყიდა.

შარშანდელთან შედარებით თბილისში გაყიდვების რაოდენობა შემცირდა, თუმცა გაძვირების გამო გაზრდილია გაყიდული სახლების ჯამური ღირებულება. ყველაზე მეტი საცხოვრებელი დიდ დიღომსა და საბურთალოზეა გაყიდული.

თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი ძალიან დიდია, შარშან ჯამში 3 მილიარდ დოლარამდე ღირებულების 40 ათასამდე საცხოვრებელი გაიყიდა.

ბინები და ქირა განსაკუთრებით 2022 წელს გაძვირდა, როდესაც პროცესი რუსეთიდან ჩამოსულმა მიგრანტებმა დააჩქარეს. ომს გამოქცეული რუსეთის მოქალაქეები არა მხოლოდ ბინებს ქირაობდნენ, არამედ საქართველოში უძრავ ქონებასაც ყიდულობდნენ. შინაგან საქმეთა სამინისტროს ინფორმაციით, შარშან საქართველო რუსეთის უფრო მეტმა მოქალაქემ დატოვა, ვიდრე შემოვიდა. ქვეყნიდან 30 986-ით მეტი რუსეთის მოქალაქე გავიდა ვიდრე შემოვიდა.

„2022-2023 წლების უძრავი ქონების ბაზარზე ორი ტენდენცია გამოიკვეთა: სამშენებლო ხარჯების ზრდა და მიგრაცია, რამაც ბაზარი ძალიან წაახალისა. ამან განსაკუთრებით ქირის ფასზე იმოქმედა, რამაც შემდეგ გაყიდვებზეც იქონია გავლენა. ქირის გაძვირების გამო უძრავი ქონების შეძენა საკმაოდ ხელსაყრელი გახდა [შემდგომში გაქირავების მიზნით]. 2023 წლის მეორე ნახევრიდან ვხედავთ, რომ მიგრანტების ეფექტი ამოწურულია… და ერთჯერადი ეფექტი გადავლილია“, - გვეუბნება „თიბისი კაპიტალის“ კვლევის მიმართულების უფროსი ირინა კვახაძე.

თუ “მიგრანტების ეფექტი” მიილია, მაშინ რა აძვირებს სახლებს?

უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის პრეზიდენტი ვაჟა მებაღიშვილი ბინებზე ფასის ზრდას 2 ძირითადი მიზეზით ხსნის:

• გაძვირებული სამშენებლო მასალები
• გაძვირებული ტრანსპორტირება

მიგრანტები უძრავ ქონებას იმდენს არა, მაგრამ მაინც ყიდულობენ, საქართველოს მოქალაქეები და მათ შორის ემიგრანტები კი ისევ იძენენ სახლებს, რაც ზრდის საცხოვრებელზე მოთხოვნას და, შესაბამისად, ფასსაც.

„ჩვენი მოქალაქეებისთვის უძრავი ქონების ყიდვა ერთგვარ ბიზნესად იქცა, შემოსავლის მიღების მიზნით ყიდულობენ და შემდეგ აქირავებენ“, - ამბობს ის. ასოციაციის ხელმძღვანელი ფიქრობს, რომ უძრავ ქონებაზე ფასის ზრდა მომავალშიც გაგრძელდება.

ერთ-ერთი მსხვილი სამშენებლო კომპანიის „არქის“ გენერალური დირექტორი შიო ხეცურიანი კიდევ ერთ მიზეზს ასახელებს: მიუხედავად სამშენებლო ბუმისა, ქვეყანაში საცხოვრებელზე დეფიციტი ისევ არსებობს.

„საქართველოში ერთ სახლში მცხოვრები ადამიანების რაოდენობა ნელ-ნელა მცირდება, თუმცა ევროპასთან შედარებით ჯერ კიდევ მაღალია, ეს თავის მხრივ საცხოვრებელზე მოთხოვნას ზრდის“, - ამბობს ის.

მისივე თქმით, ბოლო პერიოდში გაიზარდა მშენებლობის თვითღირებულებაც, რაც გამოწვეულია ამ სფეროში დასაქმებული ადამიანების საშუალო ხელფასის ზრდითა და სამშენებლო მასალების ფასით.

„სამშენებლო მასალები მსოფლიო მასშტაბით გაძვირდა. ფასი ისეთ მასალაზეც გაიზარდა, რაც საქართველოშია და არ შემოგვაქვს, მათ შორის, ინერტული მასალა [ქვიშა, სილა, ღორღი], ასევე გაძვირდა ბეტონი. უპირველესად ამან განაპირობა თვითღირებულების ზრდა. ახლაც ძვირდება ეს მასალები, თუმცა არა იმ ტემპით, რაც ერთი წლის წინ იყო. ასევე გაძვირდა დაბალი თუ საშუალო კვალიფიკაციის“, - ამბობს „არქის“ გენერალური დირექტორი.

2023 წლის ნოემბერში მშენებლობის ღირებულება წინა თვესთან შედარებით, 0.8%-ით გაიზარდა. საქსტატი ამბობს, რომ გაძვირება ძირითადად მშენებლობის დარგში დასაქმებულთა თვიური ხელფასის 2.6%-იანი ზრდით იყო გამოწვეული.

*წყარო:სტატისტიკის ეროვნული სამსახური