მშენებლობა ყველგან, სადაც გაგვიხარდება, თუ ცვლილებები კანონში ერთი კაცის გამო? - რა იცვლება სივრცითი დაგეგმვის კოდექსში

საკანონმდებლო ცვლილებები მთავრობამ უკვე დაამტკიცა, თუმცა პარლამენტში დოკუმენტაცია წარდგენილი ჯერ არ არის. არქიტექტორებმა, ურბანისტებმა და იურისტებმა ირაკლი ქარსელაძის ინიციატივა უკან გადადგმულ ნაბიჯად შეაფასეს. ეს მიდგომა სიკეთეზე მეტ პრობლემებს მოუტანს თბილისსაც და მთელ ქვეყანასაც - ამბობენ ისინი.

ზოგადი განცხადებიდან, რომელიც მინისტრმა 20 დეკემბერს გააკეთა, გავიგეთ მხოლოდ შემდეგი:

• გაჩნდება მსხვილი საინვესტიციო პროექტის ცნება და სავარაუდოდ, განსხვავებულ რეგულირებას დაექვემდებარება ის პროექტები, რომლებიც მსხვილი პროექტების არეალებზე განვითარდება;
• გამარტივდება მშენებლობები უშენ ტერიტორიებზე;
• მეორე კლასის შენობა-ნაგებობების [სახლი, მაღაზია] მშენებლობისთვის აღარ იქნება საჭირო არქიტექტურული პროექტი, საინჟინრო-გეოლოგიური კვლევა და სხვა ტექნოლოგიურ-კონსტრუქციული შეფასებები;
• ინვესტორებს და კერძო პირებს ექნებათ საშუალება, დაამუშაონ გენერალური გეგმის კონცეფცია, დეტალური გეგმა და შეიმუშაონ სივრცითი დოკუმენტები.

მთავრობა ამტკიცებს, რომ ეს ცვლილებები დააჩქარებს ახალი დასახლებების და რეკრეაციულ-დასასვენებელი ცენტრების შექმნას.

ყველა სპეციალისტი, რომელსაც ჩვენ ველაპარაკეთ, ამბობს, რომ დოკუმენტის ნახვამდე, მინისტრის ზეპირი განცხადებებით რთულია იმის დადგენა, რა ცვლილებები შევა კოდექსში და ვის ინტერესებში შეიძლება შედიოდეს ეს. პარლამენტში საკანონმდებლო ცვლილებების პაკეტის დოკუმენტის წარდგენამდე გამოთქმული ვარაუდები შეიძლება შეიცვალოს იმის გათვალისწინებით, რომ ინფრასტრუქტურის სამინისტროს თანამშრომლები პირად საუბრებში განმარტავენ, რომ მინისტრმა ბრიფინგზე ის არ თქვა, რაც რეალურად შეიძლება შეიცვალოს.

კანონის არსებობა ქმნის შესაძლებლობას, დაიცვას უშენი ტერიტორიები ქაოტური განაშენიანებისგან და განსაკუთრებული დაცვის ზონები სამშენებლო ინტერვენციებისგან. გვითხრეს ისიც, რომ კანონის მოქმედი რედაქცია იდეალური არ არის და ის თავისი ფორმითა და შინაარსით თანამედროვე დოკუმენტად ვერ ჩაითვლება იმის გათვალისწინებით, რომ აქტუალურ ქალაქგეგმარებით თუ სივრცითი დაგეგმვის ტენდენციებს არ ცნობს და არ ითვალისწინებს. ხარვეზების მიუხედავად, უკანონო მშენებლობების ან ნებართვების შემთხვევაში კანონი იძლევა სამართლებრივი დავის წამოწყების საშუალებას, ცვლილებებით კი შეიძლება კანონმა კანონის ჩარჩოებში მოაქციოს გავრცელებული დარღვევები და ეს მცირეოდენი დისკომფორტიც კი აღარ შეუქმნას მშენებლებს და სადაო გადაწყვეტილების მიმღებებს.

ვისთვის შეიძლება იცვლებოდეს კანონი არჩევნებიდან 1 თვის შემდეგ? თუკი ეს ცვლილება დეველოპერებისა და ინვესტორების გულის მოგებას ისახავდა მიზნად, მაშინ ხელისუფლებას შეეძლო ის არჩევნების წინ უფრო ეფექტურად გამოეყენებინა - იურისტი და ურბანული პოლიტიკის მკვლევარი, ანანო ცინცაბაძე ამ კითხვის პასუხად ვარაუდობს, რომ ცვლილებები ერთი კაცისთვის, ბიძინა ივანიშვილისთვის შეიძლება მზადდებოდეს.

“ჩვენ არ უნდა დაგვავიწყდეს და იმედია, საზოგადოებას ახსოვს, ვინ არის ირაკლი ქარსელაძე [ ინფრასტრუქტურის მინისტრი]. ეს არის ადამიანი, რომელიც იყო “პანორამა თბილისის” პროექტის ხელმძღვანელი”,- ამბობს ანანო ცინცაბაძე და არ გამორიცხავს, რომ ცვლილებები ისევ “პანორამა თბილისისთვის” იყოს ჩაფიქრებული, რომ ამ პროექტმა იოლად აითვისოს ახალი ტერიტორიები და თუნდაც, მაგალითად, ის ადგილი, სადაც ხელოვნების მუზეუმის ისტორიული შენობა დგას.

ირაკლი ქარსელაძე მართლაც იყო „პანორამა თბილისის" პროექტზე მომუშავე ოფშორში დარეგისტრირებული კომპანია „ოლდ სითი დეველოპმენტის" ხელმძღვანელი. ამ კომპანიის გენერალური დირექტორი 2014-2016 წლებში იყო ასევე სახელმწიფო უსაფრთხოების სამსახურის ახლანდელი ხელმძღვანელი გრიგოლ ლილუაშვილი.

ინფრასტრუქტურის მინისტრი ირაკლი ქარსელაძე 2021 წლის თებერვალში გახდა. მანამდე იგი გზების დეპარტამენტს ხელმძღვანელობდა და მთავრობის ადმინისტრაციის უფროსის მოადგილე იყო. საჯარო სამსახურში მუშაობის დაწყებამდე, იყო ფონდ “ქართუ ჯგუფის” საერთაშორისო შესყიდვების დეპარტამენტის დირექტორი.

“როცა ცალკე რუსეთი ძაბავს ვითარებას რეგიონში, ცალკე ჩვენ ჩავაგდეთ ნამახვანჰესის და ანაკლიის პროექტები ახლა ჩვენთან კეთილსინდისიერი მსხვილი ინვესტორები შემოვლენ? ახლა თუ ვინმე აქ ინვესტიციას შემოიტანს, იქნება ნახევრადკრიმინალური ხასიათის და მისი შემომტანი იქნება ის, ვისაც სხვაგან არ შეესვლება. ჩემი განცდაა, რომ დღეს ეს ჩანაწერი საფრთხეს შეიცავს.

სახელმწიფოს ისედაც ჰქონდა უფლება, პრემიერის დადგენილებით ნებისმიერი მსხვილი საინვესტიციო პროექტი გაეტანა პარლამენტზე და გამონაკლისად წარედგინა, კანონის გამარტივების საჭიროება არ არსებობდა და ვერ ვხვდები რა სიკეთე უნდა მოიტანოს ინვესტირების გამარტივებამ, რომელიც ისედაც არ შემოდის” - ამბობს გოგი აბაშიძე, არქიტექტორი და ქალაქმგეგმარებელი. ის ერთ-ერთია მათ შორის, ვინც თბილისის გენერალურ გეგმაზე მუშაობდა. ახლა ბათუმის გენგეგმაზე მომუშავე ჯგუფის წევრია.

ბათუმი, 2017 წელი

არქიტექტორი ნანო ზაზანაშვილი თვლის, რომ ცვლილებები თბილისზე მეტად სარეკრეაციო ტერიტორიებს შეეხება და საკურორტო ზონების განაშენიანებას დააჩქარებს.

“ლანდშაფტურ და გაუნაშენიანებელ არეალებში მოხდება მშენებლობების სტიმულირება, დიდი ალბათობით. იქ, სადაც დაცული ტერიტორია არ არის, მაგრამ გაუნაშენიანებელი ტერიტორიაა, ამ ტერიტორიების ათვისების შესაძლებლობას გააჩენს”, - ამბობს ნანო. არიან სხვებიც, ვინც ფიქრობენ, რომ მომავალი ცვლილებები გონიოში “კაზინოების ქალაქის” იდეის მარტივად განსახორციელებლად შეიძლება იყოს საჭირო.

ლადო ვარდოსანიძე ფიქრობს, რომ საბოლოოდ ამ ცვლილებებს უკმაყოფილო მეტი ეყოლება, ვიდრე მადლიერი და სწორედ ამის გამო წარადგინა მთავრობამ ის არჩევნების შემდეგ.

“დეველოპერები რაოდენობრივად გაცილებით ნაკლები არიან, ვიდრე ის მოსახლეობა, ვინც შეიძლება დაზარალდეს ამ ცვლილებების შედეგად. ხელისუფლება ამ ნაბიჯით მენაშენეების გულის მოგებას ცდილობს, მენაშენეების და ფინანსისტების”, - ამბობს ის.

სივრცითი დაგეგმვის კოდექსი 2018 წელს მიიღეს და ის 2019-ში ამუშავდა. არქიტექტორები და ურბანისტები ამბობენ, რომ კოდექსი არ არის თანამედროვე დოკუმენტი და ვერ პასუხობს მთავარ კითხვას - როგორ სივრცეებს უნდა ქმნიდნენ ქალაქმგეგმარებლები - ამ წუნს კი ახალი ბუნდოვანი ცვლილებები ვერ უშველის.

“მიუხედავად იმისა, რომ კოდექსი ხშირად ეყრდნობა სწორ აზრს, აზრი არ არის თანმიმდევრულად გატარებული საკანონმდებლო დოკუმენტში და აღსრულებით და ადმინისტრაციულ ნაწილში არ იძლევა საკმარისად მკაფიო განმარტებებს. იძლევა ფართო ინტერპრეტაციის საშუალებას და ზედმეტად ეყრდნობა მოსაზრებას, რომ ყველა კეთილსინდისიერად მოიქცევა. ბევრ რამეს არ არეგულირებს, ბევრ რამეს ნაწილობრივ არეგულირებს და ზოგჯერ ჩანაწერები სულაც ურთიერთგამომრიცხავია. ასევე ხშირია ჩანაწერები, რომელიც პროფესიულად სწორია, მაგრამ ამ ეტაპზე ბაზარზე არ არსებობს მათი შესრულების რესურსი”, - ამბობს გოგი აბაშიძე. მას მაგალითად მოჰყავს ჩანაწერი, რომლის მიხედვითაც ყველა ტერიტორია, რომელიც დასახლებიდან 300 მეტრით არის დაშორებული, უშენად ითვლება. ამგვარი ტერიტორიის განაშენიანებისას საჭიროა ქალაქგეგმარებითი დოკუმენტის დამუშავება დამკვეთის მიერ - დოკუმენტში იგულისხმება დეტალური გეგმა, მაგრამ დეტალური გეგმის ავკარგიანობაზე მსჯელობისთვის მუნიციპალიტეტს სჭირდება განაშენიანების გეგმა, ამ გეგმაზე მსჯელობა კი შეუძლებელია განაშენიანების დეტალური გეგმის გარეშე, რომელიც თავის მხრივ შესაბამისობაში უნდა იყოს გენერალურ გეგმასთან ან სივრცითი მოწყობის გეგმასთან. გენერალურ და სივრცითი მოწყობის გეგმებს მხოლოდ მუნიციპალიტეტები აკეთებენ და თუკი კონკრეტული ქალაქის მთავრობას ეს დოკუმენტი არ შეუმუშავებია, მთელი პროცესი წყალში იყრება, რაც რეგიონებში ჩიხურ ვითარებას ქმნის.

“კახეთის რეგიონში გავაკეთეთ კვლევა ამ გაზაფხულზე და გამოჩნდა, რომ მასიურად უგულებელყოფილიყო ეს კანონი. შეუძლებელია მისი აღსრულება”, - ამბობს გოგი აბაშიძე.

პანკისის ხეობა, 2019 წელი

კოდექსი სხვადასხვა ქალაქების გენერალურ გეგმებზე ზემდგომი დოკუმენტია, რომელიც ამბობს, რომ ქალაქების განაშენიანება და მწვანე სივრცეების მონიშვნა არა დეველოპერების ინტერესების შესაბამისად და მათი ხელით, არამედ ქალაქის ინტერესების მიხედვით და პროფესიონალთა ჯგუფის ხელით უნდა მოხდეს და ყველა სამშენებლო პროექტი შემდეგ ქალაქის გენგეგმას [არსებობის შემთხვევაში] უნდა დაემორჩილოს.

იმ ქალაქებმა, რომლებმაც გენერალური გეგმები ამ კანონის ძალაში შესვლამდე მიიღეს, კანონმდებლობა 2029 წლამდე უნდა მოაწესრიგონ ახალი კანონმდებლობის შესაბამისად, კოდექსთან შესაბამისია იმ ქალაქების გენგეგმები, რომლებიც კანონის ძალაში შესვლის შემდეგ შეიქმნა. ირაკლი ქარსელაძის 20 დეკემბერს გაჟღერებული ინიციატივა აჩენს კიდევ ახალ ცნებას, გენერალურ და დეტალურ გეგმებს, რომლებიც შესაძლოა დაინტერესებულმა ინვესტორებმა ან კერძო პირებმა შეიმუშაონ.

“რას ნიშნავს გენგეგმას, რომელსაც ყოველთვის მუნიციპალიტეტი ადგენდა, შეადგენს ინვესტორი. კერძო სექტორის ინიციატივითაც შეიძლება შეიქმნეს ქალაქის და მუნიციპალიტეტის განვითარების გენერალური გეგმა? როგორ შეიძლება კერძო ინტერესმა განსაზღვროს ის, რაც კოლექტიური ინტერესის საგანია. გენერალური გეგმა არის ქალაქის ან დასახლების ხედვა განვითარების გრძელვადიან სტრატეგიაზე …და წარმოუდგენელია იგი კერძო პირებმა გააკეთონ. მინდა ჩანაწერი ვნახო რომ დავრწმუნდე, ეს შეცდომა ხომ არ იყო, იმდენად წარმოუდგენელია”, - ამბობს ნანო ზაზანაშვილი.

“ქალაქების დიდ ნაწილს, მაგალითად, ბათუმსაც, გენერალური გეგმა არ აქვს და ასეთ შემთხვევაში იქ მშენებლობებისა და განაშენიანების საკითხებს სივრცითი დაგეგმვის კოდექსი არეგულირებს”, - ამბობს ანანო ცინცაბაძე. ის თვლის, რომ ახალი ცვლილებები ცალსახად უკან გადადგმული ნაბიჯი იქნება და ბევრი მანიპულაციის შესაძლებლობას შექმნის. მაგალითად, მეორე კლასის შენობა-ნაგებობების გათავისუფლება საპროექტო და საექსპერტო დოკუმენტაციის ვალდებულებისგან, მშენებლებს მისცემს შესაძლებლობას, ყველა პრობლემური შენობა ამ კატეგორიის ნაგებობად განიხილონ. იმავეს ფიქრობს ნანო ზაზანაშვილიც. ის ამბობს, რომ ეს გზა, გაეთავისუფლებინა რეგულირებისგან სამშენებლო სფერო და ნება მიეცა ემოქმედათ ისე, როგორც სურდათ, ქვეყანამ წინა ხელისუფლების დროს უკვე გაიარა და ამას პრობლემების მეტი არაფერი მოუტანია. მეორე კატეგორიის ნაგებობების ნებართვების გაცემის წესის გამარტივებას არც გოგი აბაშიძე აფასებს დადებითად - ის ამბობს, რომ მუნიციპალიტეტებს ნამდვილად აქვთ პრობლემა შეაფასონ ის დოკუმენტები, რომლებსაც ისინი მშენებლობის ნებართვის მისაღებად მოქალაქეებს სთხოვენ იმის გამო, რომ შესაბამისი სპეციალისტები მერიებსა და საკრებულოებში არ ჰყავთ. ამ მოცემულობის გათვალისწინებით, მოქალაქე ვალდებულია, სამშენებლო დოკუმენტაციასთან ერთად, ექსპერტების დასკვნაც თავად მოამზადოს ქალაქის მთავრობაში წარსადგენად და თბილისს გარეთ კვალიფიციური ექსპერტის პოვნა და მისი მომსახურების მიღება არც ისე მარტივი საქმეა, მაგრამ ამ პრობლემის გადაჭრის გზა არა დოკუმენტაციის წარდგენის ვალდებულების მოხსნა, არამედ რეგიონებში საჭირო კადრების გადამზადება და დასაქმება შეიძლება ყოფილიყო.

ინფრასტრუქტურის მინისტრის ინიციატივის გარდა, სივრცითი მოწყობის კოდექსში ცვლილებების ინიციატივები დეპუტატებსაც აქვთ. დეპუტატების ერთმა ჯგუფმა მმართველი პარტიიდან ამ წლის ზაფხულში მსვლელობა მისცა ინიციატივას, რომელიც მიზნად ისახავს დარღვევით აშენებული ნაგებობების ექსპლუატაციაში მიღების შესაძლებლობას. საუბარია შენობებზე მთელი ქვეყნის მასშტაბით, რომლებიც არღვევენ განაშენიანების რეგულირების პარამეტრებს [k1, k2, k3] და განაშენიანების რეგულირების წითელ ხაზებს, ასევე ფუნქციური ზონების პრინციპებს ან სულაც ნებართვის გარეშე არის აშენებული. საკანონმდებლო ცვლილების განმარტებით ბარათში ნათქვამია, რომ მთელი ქვეყნის მასშტაბით ასეთი შენობების რიცხვი დიდია და დარღვევებზე პასუხისმგებელი პირების პოვნაში სახელმწიფო ძირითადად უუნაროა.

ამ კანონპროექტის ინიციატორები არიან პარლამენტის წევრები: მაია ბითაძე, ბექა დავითულიანი, ნოდარ ტურძელაძე, ირაკლი ზარქუა, ბექა ლილუაშვილი, მიხეილ დაუშვილი, ანა ბუჩუკური.

2006-2021 წლებში გაცემული სამშენებლო ნებართვებისა და ექსპლუატაციაში მიღებული შენობების შესახებ ოფიციალური სტატისტიკა მთელი საქართველოს მასშტაბით აჩვენებს, რომ ამ წლებში გაცემული ნებართვების მხოლოდ მეოთხედია (25,25%) ექსპლუატაციაში მიღებული შენობების რაოდენობა.

გასანაშენიანებელი ფართობების მიხედვით, საქსტატის მონაცემებით, სურათი ასეთია. 2006 წლიდან 2021 წლის სექტემბრის ჩათვლით ნებართვა გაცემულია 87 992 253 მ2-ის მშენებლობებზე, ექსპლუატაციაში მიღებულია და დასრულებულად ითვლება 23 914 903 მ2-ზე აშენებული ნაგებობები, 64 077 350 მ2-ის მშენებლობები დაუსრულებელი ან ექსპლუატაციაში მიუღებელია.