თუ ბინა გაქვს, გაგიმართლა  - უძრავი ქონება ისევ ძვირდება

უძრავი ქონების ფასი საქართველოში განუხრელად იზრდება. ექსპერტები ვარაუდობენ, რომ უახლოეს მომავალში ეს ტენდენცია დარჩება და შესაძლებელია იგი არც მაშინ შეიცვალოს, როდესაც რუსეთის მოქალაქეები საქართველოს დატოვებენ.

„30 ათას დოლარად ბინები ჩამიყარეთ!“ - ასეთი განცხადებები ბინების ყიდვა-გაყიდვის ჯგუფში იშვიათი არ არის. თუ შარშან ასეთ განცხადებას რამდენიმე კარგი შეთავაზება მოსდევდა, ახლა მხოლოდ ძალიან ძველ და დასანგრევ ბინას თუ სთავაზობენ, ან შედარებით მისაღებს, მაგრამ 10 ათასი დოლარით ძვირს.

ყიდვა-გაყიდვის საიტების მიხედვით, საბურთალოზე ოროთახიანი ბინის შეძენა დაახლოებით 160 ათასი დოლარი ჯდება. გაცილებით ძვირია ვაკეში, გარეუბნებში კი - შედარებით იაფი.

თბილისში 40 ათას დოლარზე ნაკლებად ბინები მხოლოდ მშენებარე კორპუსებში თუ იყიდება. ამ ფასად შეიძლება იშოვოთ ძალიან პატარა ფართიც - 17 ან 22 კვადრატული მეტრი. ეს ის ოთახებია, რომლებშიც ომის შემდეგ დევნილები შეასახლეს და დაუკანონეს. ახლა ასეთ ფართებს სტუდენტებზე გასაქირავებლად თუ შეიძენ.

შედარებით იაფად იყიდება ნახევარსარდაფები, სარდაფები, კომერციული ფართები, რომლებიც ვიღაცებმა ბინად გადააკეთეს. ამას განცხადებებზე დართული ფოტოებიც მოწმობს. უფანჯრო, პირდაპირ ქუჩაში გამავალ ოთახში ოჯახს საცხოვრებელი აქვს მოწყობილი, საწოლით, სამზარეულოთი, ტელევიზორით.

„რას ფიქრობთ, არის ისეთი ბინები, რომელიც საიტებზე არ დევს და იყიდება? ან მაგალითად, შეიძლება რომ მაკლერს ჰქონდეს, მაგრამ საიტზე არ იდოს? ვერ ვპოულობ ბინას ერთი წელი იქნება უკვე“, - წერს ყიდვა-გაყიდვის ჯგუფის ერთ-ერთი მომხმარებელი.

„შევიძენ ბინას 13 ათას დოლარად“, - წერს სხვა. მას მაშინვე აბუჩად იგდებენ, - „ავტოფარეხი მაქვს ვარკეთილში 14 ათასად“.

ახალაშენებული კორპუსები თბილისში

ბინის ყიდვა ბევრისთვის სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვანია. ბოლო ორ წელიწადში თბილისში ქირის ფასი თითქმის გასამმაგდა, დასაგირავებელი ფართი კი საერთოდ აღარ იშოვება.

„გირით ვარ და ბინის ყიდვა მინდა“, - წერს ერთი. „სად ხარ გირით, მე ვიგირავებ, რომ გადახვალ“, - მაშინვე პასუხობს სხვა.

2022 წლის ოქტომბრისთვის უძრავი ქონების ფასების წლიური ინდექსი 10.7 პროცენტით გაიზარდა. იმ დროისთვის ახალაშენებული საცხოვრებლების კვადრატული მეტრის ფასი დაახლოებით ასეთი იყო: მთაწმინდა 5 ათას ლარამდე, ვაკე - 4 ათასი, საბურთალო - 3 ათასი, გლდანი - 2500 და ყველაზე იაფი, სამგორი - 2400 ლარი.

2021 წლის მონაცემებით, საქართველოში ერთი ადამიანის შემოსავალი თვეში საშუალოდ 1400 ლარამდეა. მიუხედავად ამისა, ფასები უძრავ ქონებაზე მატულობს და, როგორც ჩანს, ეს ტენდენცია არ შეიცვლება.

ბათუმიდან ვიეტნამამდე

ძირითადი მიზეზი, რამაც საცხოვრებელი გააძვირა, რუსეთის ომი და ომის შედეგად შემოსული მიგრანტებია. „ბიზნესპრესნიუსის“ მონაცემებით, საქართველოში რუსეთის მოქალაქეებმა 15 ათასზე მეტი შენობა და 14 ათასამდე მიწის ნაკვეთი შეიძინეს.

ბოლო წელიწადში რუსეთიდან საქართველოში 2 მილიარდ დოლარზე მეტი თანხა გადმოირიცხა. ამასთან, თუ 2021 წლის დეკემბერს ეს თანხა - 39,7 მილიონი დოლარი იყო, 2022 წლის დეკემბერში ის 317,31 მილიონი დოლარი გახდა.

„სანამ ომია, რუსეთის მოქალაქეები სახლში ვერ ბრუნდებიან, ქირის ფასები მაღალია, ამის გამო გადაწყვიტეს, პირდაპირ ბინები იყიდონ. ასეთი შემთხვევაც გვქონდა, რომ რუსეთის ერთმა მოქალაქემ რამდენიმე ბინა შეიძინა და შემდეგ თავად გააქირავა. ყიდულობენ თბილისში, ბათუმში. თბილისში ყიდულობენ ცენტრალურ უბნებში, სადაც ფასი სტაბილურია“, - ამბობს უძრავი ქონების ასოციაციის იურისტი ოთარ კაჭკაჭიშვილი.

რუსეთიდან წასულები უძრავ ქონებას მთელ მსოფლიოში ყიდულობენ, თურქეთიდან დაწყებული - ვიეტნამით დამთავრებული. რადიო თავისუფლების რუსული ბიურო წერს, რომ რუსეთში არასტაბილური მდგომარეობის გამო ხალხმა ფულის ჩადება ბინებსა და მიწებში გადაწყვიტა.

დარია ბოროდინა საერთაშორისო ბაზარზე უძრავი ქონების ექსპერტია, ბათუმში სააგენტო აქვს და ამბობს, რომ რუსეთის მოქალაქეებში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა წინა წელთან შედარებით 2,5-ჯერ გაიზარდა, ბუმი მარტსა და ოქტომბერში იყო.

„ვალუტის ღირებულების ვარდნაც არ აჩერებთ, კლიენტები გვყავდა, რომლებიც მაშინაც კი ყიდულობდნენ ბინებს, როდესაც დოლარი 100 რუბლი გახდა“, - ამბობს დარია ბოროდინა. მისი თქმით, რუსეთის მოქალაქეები ბინებს ყიდულობენ ინვესტიციისთვის და საცხოვრებლად. ყველაზე პოპულარული ქალაქები თბილისი და ბათუმია, მოთხოვნა გაიზარდა ქობულეთზეც, აქაც კვადრატული მეტრი 600 დოლარზე ნაკლები არ ღირს. ის ხალხი, რომლებსაც დისტანციურად ბინის ყიდვა ეშინოდათ, საახალწლო არდადეგებზე საქართველოში ჩამოვიდა და ქონება ადგილზე შეიძინა.

ბათუმი

დარია ბოროდინა ამბობს, რომ ფასები მხოლოდ გაიზრდება, მით უფრო, რომ საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრით რუსეთის გარდა დაინტერესებულია დუბაი, ბრიტანეთი და სხვა ევროპული ქვეყნებიც.

„ბევრი კლიენტი მოდის თურქეთიდან, ამიტომ დარწმუნებით შეგვიძლია ვთქვათ, რომ მომავალი რამდენიმე წლის განმავლობაში ფასები ნამდვილად არ დაიკლებს. ვფიქრობ, საერთოდ არ დაიკლებს. ბაზარი იზრდება და ის რუსეთში არსებულ სიტუაციაზე დამოკიდებული არ არის“, - ამბობს დარია ბოროდინა.

რას უნდა ველოდოთ

კიდევ ერთი მიზეზი, რის გამოც უძრავ ქონებაზე ფასები მატულობს, გაძვირებული სამშენებლო მასალებია, მათგან ნაწილი საქართველოს უკრაინიდან შემოჰქონდა.

„ფასები კვლავ გაიზრდება. ახლა სამშენებლო კომპანიებმაც შეცვალეს ახალ პროექტებზე ფასები. ბინები, რომლებიც სამი-ოთხი წლის შემდეგ ჩაბარდება, გაცილებით ძვირი იქნება. მაგალითად, საბურთალოზე კვადრატული მეტრის ღირებულება 1300 დოლარს მიაღწევს, ისიც მშენებარეში. როდესაც ეს კორპუსები დასრულდება, კვადრატული მეტრის ფასი იგივე ადგილას დაახლოებით 1600 დოლარამდე ავა“, - ამბობს ოთარ კაჭკაჭიშვილი.

ექსპერტი ვარაუდობს, რომ ომის დამთავრების შემდეგ თუ რუსეთის მოქალაქეები მასობრივად დატოვებენ საქართველოს, ბინების ფასები დაიწევს. თუმცა, ისიც გაურკვეველია, რამდენი წელი თუ თვე გასტანს საომარი მდგომარეობა.

მეორე მხრივ, ექსპერტი ეკონომიკის საკითებში გია ხუხაშვილი ამბობს, რომ ახლა ძალიან ძნელია გათვალო, რა მოხდება უახლოეს თუ შორეულ მომავალში, რადგან საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი დღეს ლოგიკას არ ექვემდებარება.

გია ხუხაშვილი

„ფასები გაბერილია. ფასებს მოთხოვნა-მიწოდება განსაზღვრავს, ოღონდ ეკონომიკის პირველადი სექტორის განვითარების პარალელურად, ანუ ხალხს აქვს მეტი შემოსავალი და ამით ყიდულობს ბინებს. ჩვენთან ამ ბაზარზე ძალიან ბევრი შავი, დაუსაბუთებელი ფული შემოვიდა. 15 ათასი ბინა იყიდეს რუსეთის მოქალაქეებმა, 14 ათასი მიწის ნაკვეთი. ეს ძალიან დიდი რიცხვია. ეს ბუშტი როდის გასკდება, არავინ იცის“, - გია ხუხაშვილი მიიჩნევს, რომ რუსეთის მოქალაქეებმა ბინები მხოლოდ საცხოვრებლად არ შეიძინეს, ამით ფულიც გაათეთრეს, - „რუსეთიდან უცხოეთის ბანკში ფულის გადარიცხვა ამ ფულის წარმომავლობის დადასტურების გარეშე არ შეეძლოთ. როდესაც ამ ბინას გაყიდიან, უკვე ექნებათ საბუთი, აი, ბინა გავყიდე საქართველოშიო. რუსეთიდან გადმორიცხული ეს მილიარდი დოლარი ფულის გათეთრებაა“.

გია ხუხაშვილი მიიჩნევს, რომ დღეს უძრავი ქონების ბაზარმა ეკონომიკურ განვითარებას გაუსწრო, რაც არაჯანსაღი მდგომარეობაა. ბინების ფასები არ არის კანონზომიერი და, შესაბამისად, შეუძლებელია იმის პროგნოზირება, თუ როგორ განვითარდება მოვლენები ამ ბაზარზე.